A Saga para desvendar a Lei de Anistia SP

No capítulo anterior…

Foram apresentados os tipos de regularização previstos na Lei de Anistia SP, apontando as especificidades de cada um…

 

Capítulo 3) O perigo de deixar o imóvel ser regularizado de forma automática

Dando sequência à nossa saga, que busca explicar alguns dos principais pontos mais importantes da Lei de Anistia SP, hoje falaremos um pouco da importância de uma análise prévia e/ou de um acompanhamento em casos de regularização automática de imóvel, que inclusive foi um dos pontos abordados no capítulo anterior.

Com essa medida, Regularização Automática, a Prefeitura visou facilitar o processo de regularização de determinados tipos de imóveis e estima que sejam regularizados cerca de 600 mil imóveis desta forma.

Sim, a regularização automática prevista na Lei de Anistia SP que ainda está em vigor na capital paulista, independe da ação do proprietário de imóvel irregular, ou seja, não depende de solicitação de regularização para ter o Certificado de Regularidade emitido, desde que se enquadre na categoria, respeitando suas condições.

No entanto, para não perder a oportunidade dada pela Lei de Anistia SP, vale a pena se atentar a alguns detalhes que podem fazer diferença.

Abaixo, os principais pontos que nos fazem pensar sobre o risco de deixar o imóvel ser regularizado de forma automática sem supervisão:

 

– Área cadastrada divergente com a realidade

O cadastramento da área construída junto a municipalidade pode ser feito de três formas:

  1. Através de Habite-se, onde fica comprovado a construção de acordo com projeto aprovado previamente;
  2. Por algum motivo, através de aferição de fiscais ‘in loco’, mesmo sem projeto previamente aprovado; ou
  3. Através de foto aérea.

Para ficar mais claro, vamos dar um exemplo hipotético onde o proprietário pode se prejudicar caso deixe seu imóvel ser regularizado de forma automática:

Suponhamos que o imóvel já tenha isenção de IPTU, mas no cadastro imobiliário da Prefeitura consta uma área construída de 502 m2, que pode ter sido estimada por uma foto aérea.

E, como viu-se no capítulo anterior, imóveis acima de 500 m2 só podem ser regularizados através da Regularização Declaratória, logo, este imóvel, mesmo já tendo a isenção de IPTU desde 2.014, principal requisito para a Regularização Automática, não será regularizado.

Acontece que imóveis irregulares que têm áreas cadastradas via foto aérea nem sempre representam a realidade.

E um exemplo simples é a possibilidade de se lançar beiral como área construída. Agora imagine, que a residência possua um beiral de 60 cm ao longo de 30 m de perímetro. Isso representa 18 m2. Ou seja, esta casa, na realidade, teria 484 m2.

 

– Diferença de área entre o real e o constante no cadastro e na documentação

É possível a área lançada no cadastro da Prefeitura ser diferente da realmente construída, e isso é outro ponto que pode prejudicar o proprietário em caso de Regularização Automática sem supervisão.

Imagine o seguinte caso:

Sua residência atende os requisitos para Regularização Automática, está isenta de IPTU desde 2014 e possui uma área de 120 m2.

A Prefeitura então, altera o status do imóvel para regular e emite o Certificado de Regularidade.

Acontece que, ‘in loco’, a área aferida é de 113 m2, que também pode ser em virtude de um beiral lançado como área construída.

Aí você pode pensar: “Poxa, mas a diferença é pequena, não vou mexer nisso”.

Ok, mas vamos continuar exemplificando:

Depois de um tempo você resolve vender o imóvel e o comprador pretende financiá-lo junto ao banco. Numa eventual vistoria ficará comprovado a divergência entre o real e a documentação, logo, o negócio não poderá ser feito.

Vamos imaginar outra situação:

Você resolve fazer uma ampliação na residência e desta vez entra com um processo como determina a legislação. Ao término da construção, solicita o habite-se, como deve ser.

Os fiscais da Prefeitura durante a vistoria da edificação constatam que a área que estava regular, na verdade, foi regularizada de forma indevida.

O status do imóvel volta a ser irregular, o Certificado de Regularidade perde o efeito e você terá que arcar com todas as consequências/sanções de uma regularização sem os benefícios da Lei de Anistia.

 

– Eventual incidência de outorga onerosa

Nestes casos, a análise requer um pouco mais de conhecimento técnico e da legislação vigente.

Imóveis com metragem inferior a 500 m2, e com isenção de IPTU podem se enquadrar em outorga onerosa, e assim, não poderão ser regularizados de forma automática.

Resultado: você pode perder a oportunidade de se aproveitar dos benefícios da Lei de Anistia para regularizar seu imóvel.

 

– Obrigatoriedade de anuência de outros órgãos

Um exemplo clássico é o de imóveis construídos próximos a patrimônio tombado. Nestes casos é necessário a apresentação de uma anuência do CONDEPHAAT para conseguir regularizar o imóvel com os benefícios da Lei de Anistia, mesmo ele tendo as características de imóveis que podem ser regularizados automaticamente.

 

Em suma…

A Regularização Automática é excelente, mas é necessário ter certeza de que tudo está em ordem.

A recomendação é fazer um Estudo de Viabilidade Técnica para analisar a real situação de seu imóvel. De posse disso, você saberá se deverá protocolar sua regularização com base na Lei de Anistia SP ou se poderá deixar que ela aconteça automaticamente sem incorrer em qualquer tipo de prejuízo aos proprietários de imóveis irregulares.

 

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No próximo capítulo…

Dando sequência à Saga para desvendar a Lei de Anistia SP, no próximo capítulo abordaremos um pouco sobre a diminuição da burocracia que a lei possibilita.

Não deixem de acompanhar!