Sim caros amigos, existe implicações em ultrapassar o CA (coeficiente de aproveitamento do terreno) que em outras palavras é o limite de construção máximo permitido pela prefeitura dentro do seu terreno, mesmo você planejando regularizar seu imóvel com base na Lei de Anistia SP.

E é exatamente sobre isso que falaremos no post de hoje.

Mas antes, valor explicar o conceito do CA – o Coeficiente de Aproveitamento.

 

Entendendo o Coeficiente de Aproveitamento

A principal função do coeficiente de aproveitamento é delimitar o crescimento urbano desenfreado, desproporcional e exagerado.

Observando a legislação é possível verificar que dentro das normativas e regras para construção existe um tópico que se refere especificamente ao coeficiente de aproveitamento, ou simplesmente, CA.

Cada município tem legislação própria sobre o assunto, e no caso da cidade de São Paulo, existe um CA específico para cada região e/ou zoneamento, que foi previamente determinado pelo Plano Diretor.

O coeficiente de aproveitamento é a relação entre a área construída, excluindo-se a área não computável, e a área do lote. O CA determina, basicamente, o potencial construtivo para aquele terreno.

Em suma, é o CA que vai determinar qual a metragem quadrada que você poderá construir com base na área do lote, considerando todos os pavimentos.

Ainda vale destacar que existe três tipos de coeficiente de aproveitamento:

  • CA básico, aquele que é considerado ideal, resultando do potencial construtivo gratuito e inerente aos lotes e glebas urbanas;
  • CA mínimo, que indica a menor área de construção para o lote; e
  • Ca máximo, aquele que delimita a metragem máxima que pode ser construída no lote, não podendo ser ultrapassada.

 

As implicações em não respeitar o CA

É imprescindível respeitar o coeficiente de aproveitamento na construção, em especial o CA mínimo e o CA máximo, justamente para evitar sanções e intervenções.

No caso de a construção atingir o CA básico, não há com o que se preocupar, pois como já dissemos anteriormente, terá atingido o potencial ideal de construção para o lote, logo, não haverá cobrança de taxas pelo excedente, tampouco necessidade de ampliação e/ou reforma.

Caso a construção não atinja o CA mínimo previsto em lei, a Prefeitura poderá intervir, uma vez que o imóvel estaria enquadrado como subutilizado.

A pior situação acontece caso o CA máximo seja ultrapassado. A construção além do permitido por lei implica em sanções. Algumas bem desagradáveis.

Bom, mas antes de entrar em pânico, o melhor a se fazer é um Estudo de Viabilidade Técnica, justamente para entender a situação do seu imóvel e qual caminho deve ser seguido para regularizar o imóvel sem incorrer em altos custos e demolições.

Isso mesmo, você pode ser obrigado a demolir a metragem quadrada excedente com base no CA máximo. Contudo, ainda existe outra possibilidade que o EVT deve mostrar.

Toda região possui, digamos assim, uma área extra, justamente para tentar resolver esses casos.

E como isso funciona?

Digamos que para uma determinada região esteja previsto como disponível uma área total excedente de 1.000 m2. Isso significa que poderá ser aprovado várias construções com CA máximo ultrapassado até atingir esse limite.

No entanto, para esses casos, deverá haver uma contrapartida, que é a outorga onerosa. Se ainda houver área disponível, você recolhe a outorga onerosa e consegue regularizar o imóvel mesmo ultrapassando o CA máximo.

Caso contrário, será mesmo obrigado a demolir o excedente. E ainda, arcar com custos/taxas que envolvem o processo. Também terá a obrigatoriedade de apresentar na Prefeitura laudos fotográficos que comprovem a resolução.

 

Pra ficar de olho!

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Também não deixe de nos acompanhar. Aqui, estaremos sempre postando artigos esclarecendo as principais dúvidas sobre aprovação com base na Lei de Anistia SP.

E na próxima, você saberá um pouco mais sobre o Certificado de Acessibilidade.

Boa semana a todos!